بوابة اوكرانيا – كييف 14 ديسمبر 2024 – تعمل سوق الأراضي المفتوحة في أوكرانيا منذ أكثر من 3 سنوات، لكن الأسعار، على الرغم من الاتجاه العام لارتفاع الأسعار، يمكن تعديلها من خلال عدد من العوامل، والتي تضاف إليها الحرب كحجة قوية للغاية. أيضًا، في عام 2025، يتوقع الأوكرانيون بعض التغييرات في عملية فرض الضرائب على الأراضي.
وقال المحامي إيهور ياسكو في تعليق على قناة 24 إنه في الأشهر الأخيرة حدثت زيادة في أسعار الأراضي في أوكرانيا، وقد يستمر هذا الاتجاه في عام 2025. ووفقا له، في المناطق الوسطى، وفقا للتوقعات، من المتوقع زيادة في قيمة الأراضي تصل إلى 20٪ بالهريفنيا.
يراهن وزير السياسة الزراعية والأغذية على أنه في السنوات التالية قد ترتفع قيمة الأراضي بنسبة 20٪ تقريبًا، لأنه منذ افتتاح سوق الأراضي في عام 2021، ارتفعت أسعار الأراضي في أوكرانيا بالفعل من 39000 هريفنيا للهكتار الواحد. إلى 46.000 هريفنيا للهكتار الواحد في عام 2024.
وبحسب ياسك، فإن أحد العوامل التي ستؤثر على الزيادة في قيمة الأراضي سيكون العدد المحدود من قطع الأراضي الجذابة بسبب التعدين، وعدم الملاءمة بسبب التلوث بسبب الأعمال العدائية.
بالإضافة إلى ذلك، من المتوقع زيادة أسعار الإيجارات، لأن مزادات تأجير أراضي الدولة ومراجعة التقييم النقدي المعياري قد يؤدي إلى زيادة دفعات الإيجار، كما
بالإضافة إلى ذلك، وبحسب المحامي، فإن زيادة أرباح المنتجات الزراعية – أي زيادة دخل المنتجين الزراعيين ستحفز الطلب على الأراضي.
ولم يجرؤ الخبير الاقتصادي أوليج بيندزين، في تعليقه على القناة 24، على تقديم أي توقعات محددة فيما يتعلق بقيمة الأراضي بسبب كثرة المخاطر وتقلب الظروف في البلاد. في رأيه، العامل الأكثر أهمية الذي يؤثر على التكلفة هو مسألة الأمن.
لا أعرف كيف ستتغير قيمة الأرض في عام 2025، لكن الحرب تؤثر عليها كثيراً. لا أعرف، لأنني لا أعرف متى ستنتهي الحرب. بالنسبة لأي استثمار رأسمالي من هذا القبيل، يعد الأمن مسألة في غاية الأهمية. هناك مشكلة كبيرة جدًا تتعلق بالقضايا الأمنية في الوقت الحالي. أخبرني، على سبيل المثال، ما هي قيمة الأرض في منطقة دونيتسك اليوم؟ نحن نفهم ما تتحدث عنه.
في رأيه، إلى أن يتم حل القضايا الأمنية بشكل صحيح وتفوز أوكرانيا، فإن الوضع فيما يتعلق بأسعار الأراضي سيكون غير مؤكد للغاية. إيهور ياسكو يحمل نفس الرأي. ووفقا له، فإن الحرب والأعمال العدائية لها تأثير غير متجانس على قيمة الأراضي في مناطق مختلفة.
وفي مناطق الأعمال العدائية النشطة أو بالقرب من خط المواجهة، ينخفض الطلب على الأراضي، مما يؤدي إلى انخفاض قيمتها. وفي الوقت نفسه، في المناطق الهادئة نسبياً، تظل الأسعار مستقرة أو حتى ترتفع.
ويقول ياسكو إن انتهاء الحرب واستقرار الوضع الاقتصادي يمكن أن يحفزا نمو سوق الأراضي ويساهما في زيادة أكبر في الأسعار، حيث لا يزال المستثمرون خائفين من الاستثمار بسبب المخاطر .
وفقًا لبيانات Opendatabot ، اعتبارًا من نوفمبر 2024، يبلغ متوسط تكلفة هكتار واحد من الأراضي في أوكرانيا 50475 هريفنيا .
تم تسجيل أغلى الأراضي في منطقتي إيفانو فرانكيفسك وكييف – 171.432 و 107.964 هريفنيا للهكتار الواحد على التوالي.
أرخصها في منطقة زابوريزهيا، حيث يكلف الهكتار 26806 هريفنيا، وفي منطقة تشيرنيهيف – 29196 هريفنيا للهكتار الواحد، وفي منطقة سومي – 29739 هريفنيا للهكتار الواحد.
ولم تتغير اتجاهات الأسعار الإجمالية في عامي 2023 أو 2024. ومن الناحية النظرية، سوف تزيد قيمة الأرض. ولكن كيف سيكون الأمر في الواقع – ليس من الواضح بعد
يقول إيهور ياسكو إنه قبل الهجوم الروسي في فبراير 2022، كان يتم بيع 10000 هكتار في الأسبوع في المتوسط، أما الآن فقد انخفضت المبيعات 4 مرات إلى 2.5 ألف هكتار في الأسبوع. وفي المجمل، تم حتى نهاية أكتوبر بيع 289 ألف هكتار، أي أقل من 1% من إجمالي مساحة الأراضي الزراعية في البلاد البالغة 42.4 مليون هكتار.
تغييرات على إجراءات تسجيل الأسهم في عام 2025
وفيما يتعلق بتسجيل أسهم الأراضي، ذكر إيهور ياسكو أنه كان يتعين على أصحاب الأسهم التي لم يطالب بها أحد في السابق تسجيل حق الملكية بحلول 1 يناير 2025، ولكن تم تمديد هذا الموعد النهائي مؤخرًا حتى عام 2028.
أصحاب الأسهم غير المطالب بها أو ورثتهم لديهم ثلاث سنوات إضافية لتسجيل ملكية قطع الأراضي. إذا لم يتم ذلك بحلول 1 يناير 2028، فسيتم اعتبارهم رافضين استلام قطعة الأرض.
وقال المحامي إن الإجراء هو نفسه، ولكن قد يتغير شيء ما بحلول نهاية العام .
وفقًا لإهور ياسك، تتوقع ميزانية الدولة لأوكرانيا لعام 2025 حدوث تغييرات في الضرائب على الأراضي الزراعية.
على وجه الخصوص، تم تحديد الحد الأدنى لمدفوعات الضرائب لكل هكتار: للأراضي الصالحة للزراعة – 1400 هريفنيا للهكتار الواحد، للأراضي ذات الأغراض الأخرى – 700 هريفنيا للهكتار الواحد.
ويضيف المحامي أن التغييرات الضريبية دخلت حيز التنفيذ في الأول من ديسمبر 2024 .
بشكل عام، يبقى معدل الضريبة على قطع الأراضي التي تم إجراء تقييم نقدي معياري لها دون تغيير، وكما كان من قبل، يجب ألا يتجاوز 3٪ من مبلغها:
بالنسبة للأراضي العامة – ما لا يزيد عن 1% من قيمتها النقدية المعيارية؛
بالنسبة للأراضي الزراعية – ما لا يقل عن 0.3% ولا يزيد عن 1% من قيمتها النقدية المعيارية؛
بالنسبة لأراضي الغابات – ما لا يزيد عن 0.1٪ من قيمتها النقدية المعيارية.